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鸿荣源实际上是在“造城”

来源:未知 作者:新三板 发布时间:2019-01-20 09:43
一个很流行的观点是,房子本身是不值太多钱的,值钱的是土地,是地段,是配套,是升值空间。 这就是所谓的功夫在诗外。 很多人买房子喜欢小楼盘,认为小楼盘施工周期短,出租时竞争者也比较少。在获得一点时间优势之后,他们失去的可能更多。 纵观深圳城市发

一个很流行的观点是,房子本身是不值太多钱的,值钱的是土地,是地段,是配套,是升值空间。

这就是所谓的功夫在诗外。

很多人买房子喜欢小楼盘,认为小楼盘施工周期短,出租时竞争者也比较少。在获得一点时间优势之后,他们失去的可能更多。

纵观深圳城市发展过程中,小楼盘的升值速度绝大多数时候跑输大势。拥有完善配套和多元业态的大盘,在后期具备持续而又稳定的上升势头。

位于龙华的壹成中心花园,连续在2016、2017、2018年拿下深圳楼盘成交量桂冠,加上万科星城、华润城等项目的热销,成为大盘受欢迎的最佳佐证。

这给我们的启示是,可以“大城”生活,又何必“小城”蜗居?

大盘热销,挡不住的势头

刚刚过去的2018年底,深圳久违地迎来了一波购房的小高潮。

11月27日早,宝安福永项目华强城开盘,据称8个小时卖了1033套。

11月28日晚9点,位于宝安沙井的超大体量项目——万科星城以网上选房的形式开盘。该项目开始选房后约半小时,售出了约1900套。

华强城推出1240套房,而万科星城总共有3583套房源,其中住宅3337套,都是不折不扣的大盘。一个卖了1000多套,一个卖了接近2000套,一方面让人为深圳人购买力咋舌的同时,另一方面也证明了购房者用钱对大体量楼盘投了认同票。

为什么购房者青睐大盘?

造楼和“造城”不是一个概念,不是随便什么开发商都可以操盘大盘。

大型的楼盘,一般和城市规划紧密相联系,这对房企诸如规划定位、资金平衡、配套建设等在内的运营能力提出了极大的挑战,而这些能力最终成了开发商最好的背书。

上面说的万科星城和华强城,都是知名的开发商在操刀。

由于居住条件完善、各类型产品选择空间充分,大盘的升值速度一般都很惊人。

2018年有一个最好的例子,那就是华润城。华润城前三期加起来有3875套住宅,从一期到二期,单价从最初4.7万元/ m2上升至8.4万元/ m2,2014-2016年两年涨幅近79%。三期虽然受到限价影响,均价仍达到8.55万元/ m2,彼时一期二手房单价已经到了11万元左右。

宝安的壹方中心,也是一个大型综合体,集超大型消费中心、高达220多米超甲级高档写字楼、五星级酒店、豪华特色商业街区及超高层顶级住宅于一体,2015年开盘7.3万/平起,均价11万/平,目前链家上的二手房价格,多在13-15万/平之间。

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于房价趋势而言,随着片区的发展和配套设施的完善,价格将会有一个平稳上升通道。

而在这几年被誉为“宇宙中心”的龙华,也有一个大城名声在外,那就是鸿荣源的壹成中心。

即住即享,现房才是王道

在网红区域龙华,壹成中心是绕不开的名字。壹成中心一直是深圳成交套数最大的楼盘。

根据中原的年终总结报告以及咚咚找房等信息,壹成中心花园最早于2015年入市,2016年成交2819套,2017年共成交1475套,2018年共成交1264套,蝉联三年深圳楼市销冠。

壹成中心集住宅、商务、商业、教育四大业态,共分10大街区开发,每一区都能自成一体。用大盘来形容项目已经不贴切,鸿荣源实际上是在“造城”。

除规划住宅、商业、写字楼、学校外,项目还承建市政配套,即与周边道路的支系路网,“壹成中心”名副其实。

和还需要1、2年时间才能真正居住的预售房不同,壹成中心主打的是现楼的概念,例如,目前销售的8区主推的建面约77-115 m2的新品,就是现楼。

自从香港的预售制度传入内地以后,由于能够减少房地产企业开发资金投入,预售房很快占据了主流位置。

根据深圳中原研究中心监测,2018年深圳新入市住宅面积合计400.5万平方米。而2018新增预售住宅391.9万平方米,占比97.75%。

假设新增的预售住宅全部入市,那么2018年全年深圳的现房只占2.25%,相当于每400套新房中只有9套是现房!实际比例可能稍微大一点,但是现房的稀缺性不会改变。

现楼的优点毋庸多说,如果说买预售房是“买图纸”,看不见房子的质量,那么买现房更能体会到实实在在的感觉,诸如货不对板、虚假宣传等问题发生的几率也大大减少。

现房无需等到楼盘的整体工程及配套设施完成,资金压力小的同时,生活的价值更能即刻兑现。

以壹成中心为例,目前诸如商业、交通、物业等配套已经到位。

2017年7月和10月,山姆会员店和壹方天地E区商业相继开业。而在2018年9月21日,壹方天地A区商业开业,进驻品牌达到147家,包括CINESKY、乐购、苏宁易购等知名品牌店,前四日客流量突破38万,销售额3000万,首月人流量高达126万,成为新的城市消费目的地。

项目距离现代商贸商圈、北站商务区商圈、九方购物中心、星河Cococity、缤果空间、8号仓奥特莱斯都较近,生活便利。

交通方面,项目靠近4号线龙华地铁站。

大盘的开发周期长达5-10年或更久,开发商为了保证后期销售和口碑,房屋的质量、物业服务相对较好。作为自带物业的开发商,鸿荣源更是如此。

而随着项目9区、5区、6区、7区等业主的入伙,项目已经的居住环境和居住氛围已经蔚然成型。

和成熟大城所经历的一样,壹成中心正处于快速兑现期的阶段,效应惊人。

大城的价值,其实更在于未来整体上升的潜力。由于具备超强的综合性,聚拢交通、日常消费等各项城市生活元素,一站式满足生活需求,大城就像磁铁一样,对区域内的人才、资产、资源等产生强大的吸引力,随着时间的推移其受欢迎度只会水涨船高。

像壹成中心花园,目前开了A区、E区两大商业区,主要满足餐饮,休闲,购物,影院等日常生活需求。

而按照规划,壹方天地将以“造城·造商圈”的商业理念,在未来形成五个主题商业于一体的局面。

例如8区下楼即享的B区商业,规划以女性潮流为主,内置品牌服饰、精美饰品、珠宝、美容SPA等;C区商业目标是龙华的壹方城,成为龙华最高端的商业;D区商业规划文创家居体验馆,类似一个升级版的宜家,内置规划工艺礼品,家纺花艺等主题规划。

一区一主题,每一区都是大手笔。

未来全部开业的壹方天地,相当于近4个海岸城,3个万象城的规模,将成为深圳最有影响的商业中心之一。

教育的规划前景也很诱人。计划中壹成中心花园目前拥有1家九年一贯制学校和3所幼儿园,其中九年一贯制公立学校龙华第二实验学校已经于2018年开学。不出小区享受齐全的教育配套,也只有在这种大城才能实现。

地处龙华区龙华办事处,壹成中心还能享受到整个片区腾飞所带来的额外溢价。

虽然近几年大家称龙华为“宇宙中心”时调侃的意味更重,但这个原关外片区在深圳多中心发展的过程中占据的核心位置,确实是不容否认的。

为什么这么说?

一个中轴位置,天生就是中心,以深圳北站为核心串联起来的城市主动脉对接广深港,枢纽位置独特;一个是人口密集,分流了福田罗湖的居住需求;还有一个就是规划给力,为了打造“世界级商务中心区”,计划在市政上投入2000亿元。

龙华的上限,绝对不仅仅是城市的副中心,而是会和福田-罗湖、前海、南山一样成为城市的主中心。

而壹成中心所在的片区,将成为龙华的重中之重。看看周边云集的大体量旧改就知道了:

龙华海岸城项目建面100万平,中洲的龙华商业中心总建面达101.5万平,德业基龙华中轴央城项目建面134万平……

至少4个超级综合体项目,规模成型,后发优势非常明显。

在深圳已经成熟的地方例如南山、福田,城市更新推进艰难。一个大冲就改了近10年,再出现大城已经不大可能。也只有在龙华这样的地方,才能孕育出下一个“全新大城”。

而类似壹成中心这样具备现房、已经部分成熟的“大城”楼盘,其价值已经不言而喻了。


责任编辑:新三板
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